天,尚且不能盡如人意,況且臣乎?

林鄭月娥

2010年3月17日

代主席女士,我首先感謝立法會就《土地(為重新發展而強制售賣)(指明較低百分比)公告》作出的討論。十七位議員參加了審議這個公告的小組委員會,在延長審議期至今天(三月十七日),短短的幾星期內,一共開了七次會議,花了接近十六個小時討論。這討論是非常有需要的,因為我們做這件工作是非常敏感,這個我是完全明白的。這件工作帶來的意見相當紛紜,所以我於二月三日當小組委員會未開展討論的時候,已經率先在由李慧琼議員提出關於塌樓事件的休會辯論中,首先表明了我做這件事的態度,因為風險實在很高。

  我當時這樣說,因為討論內有幾位議員包括林健鋒議員、陳鑑林議員和葉國謙議員當天分別提到,其實要整體處理香港的舊區,要靠私人發展來重建。我提到我已經於幾日前提交了這個公告給議會討論。做這項工作,很多人都提醒我風險很大,如果將門檻降低,很容易被批評為方便地產商收樓,剝削小業主的業權。我深信各位議員於稍後的個案會議和往後審議這個附屬法例的時候,亦會聽到一些小業主或大聯盟提出相近的理據。但我們反覆研究這個課題,亦接到很多意見書,其實這是一個多份數及少份數的問題,我們明白雖然是一個敏感的課題,但亦是要處理的。更新香港的舊區,是一個整體社會利益,大家要處理的問題,我們做這件事除了是整體社會的問題,亦是所謂佔大多數業主渴求透過重新發展或出售舊樓,改善生活環境的小業主,是這個渴求督促我即使處理這樣敏感的課題,亦應該不要再拖延,這件事是要做的。

  
  我和我的同事在過去幾星期都很努力地解說,因為「數夠票」不是我們的立場。如果今日有議員認為我們既然數夠票,所以很多事情都不解不答,不但沒有理解我們這份辦事的心情,亦對今日稍後支持政府立場的議員有欠公允。其實每一位立法會議員在審議這樣敏感的課題,都是盡心盡力,問我們有甚麼看法。我們在議會內、議會外,甚至透過傳媒都不斷解說。就以我個人為例,於過去一星期,我接受了五個報章的訪問,做了三個電台的節目,三月十一日我寫給每位議員長達十一頁的信件,都突顯了我是非常重視議員及公眾就這敏感課題的看法。

  這個課題為何會這樣敏感呢,我想是有幾個方面的。第一,有幾位議員都提到,它是涉及私有產權被合法地褫奪,亦即是為何這條例會有「強制」二字,叫做「強制售賣」,雖然簡單來說常叫作「強拍」,不是很好聽,但畢竟它是有強制的含意。

  第二個敏感的地方是由於物業權,特別是香港,是人一生中最大的資產。所以如何處理這物業的私有產權,無可避免是一個很敏感的課題。

  第三,物業經過重新發展,當然是說一個地產項目。香港對於本地的地產商有一定的看法,我不需要重覆這些看法,因為剛才起碼有涂謹申議員和李永達議員都表達了他們的意見,或他們反映社會上對於香港地產商的看法。正正由於我在開初已經明白這個議題是很敏感,我是很小心處理的。

  這個議題的醞釀是由二○○六年開始,之後我們於二○○八年、二○○九年都和議會討論。所以剛才何秀蘭議員都比較以前有些說法公道些,有些不公道的說法說我們為何這樣急,說我們於二○一○年一月二十二日才提出,四月一日要生效。何議員比較公道,說我們於二○○九年六月已經對議會說經過早前的醞釀,稍後我們會提出以公告的形式落實執行。但其實我們是由二○○六年開始討論,二○○八年再來,二○○九年再來。

  用公告達至今天就三類地段的門檻由九成降至八成,並非政府或行政當局自己今次選擇的方法,這是於主體法案內,當日除了是所有地段在集齊九成後可以申請強拍,是就一些特定的地段賦予了行政長官會同行政會議可以公告的形式將它下降至八成,所以這是立法的一部分。

  要認真討論和理解這樣敏感的課題,我覺得應該重一些比較理性的分析,不能夠讓感情凌駕理性,否則一件原本是屬於大多數的小業主,相對於少數小業主的事,很容易因為事件的敏感性被描述成為一個強搶民產、大地產商欺凌小業主、官商勾結的局面。

  要認真理性討論這樣敏感的一件事,必須要建基於我們對於香港樓宇業權的認識。像余若薇議員一樣,我要開宗名義講,一定要理解這條例及香港的樓宇業權,才可以知道我們講的是甚麼。樓宇內的個別單位業權,是源於土地的業權,而在多層大廈內,大家都知道是一個分層契的條文,個別的小業主並沒有直接擁有由政府作為大地主批出的土地權,小業主只是擁有在地段上不分割的份數(undivided shares),小業主是要共同管理除了自己個別專用單位以外的不可分割的情況,例如一些公用地方的管理、物業管理、保安、物業維修,以至最後如果物業要重新發展。所以於這敏感的課題討論中,我聽到有些朋友說「你不能強搶民產,我如果有一件很珍貴的古董,或有一個很心愛、很有紀念價值的手錶,不能被你用八成、九成或多數少數來搶走」。但這個比喻是完全不合適的,因為古董和手錶都是你獨自專用擁有,但土地業權和我剛才講的不分割份數是一個共同擁有的概念。

  所以這個法例的訂定,是協助這些業主如何共同作出決定,當然要有合理可行的機制。在涉及共同利益的時候,大體上社會上都接受這原則,就是少數服從多數。但甚麼是少數?甚麼是多數?相信都要因情況而言。例如於議決成立業主立案法團,或委任管理委員會這些決定的時候,建築物管理條例內說明只需要不少於百分之三十的總業權份數便可以做。但當然到要褫奪資產權,甚至業主要遷徙,這是很嚴重的情況,亦因為重建是涉及徵用私有產權,需要更加高的門檻,所以當日《土地(為重新發展而強制售賣)》條例,是將這地段的門檻放在百分之九十,換句話說(在土地須重新發展這重大議題上),百分之十的業權人的意願,是於這條法例下受制於百分之九十業權人的意願,今次公告的效果,建議針對三類的地段,將這門檻降至百分之八十。換句話說,即是要求大多數業主的比例仍然要高達百分之八十。所以這個業權的利益和小業主於處理業權上的意願,政府不能只顧這些少數業主,甚至個別業主的意見,而忽略大多數業主,無論是九成或八成,同樣是小業主的心聲。但無論如何,即使是於少數服從多數的情況下,政府都要確保這些少數的小業主是應獲得一個合理公平的賠償。這一點,在我們《土地(為重新發展而強制售賣)》的條例下,已經是照顧得到。三月三日的動議辯論,我已詳細說明法例是可以如何保障這些少數份數擁有人的權益,並且由一個司法機關,一個香港最引以為傲、我們最有信心的司法機關來把關。我不打算重覆我於三月三日動議辯論說的保障,但我給各位議員信件內已經詳細交代。

  接我想回應由六位議員提出的十四項動議,無論是廢除、延遲公告生效日期或修訂公告指明的地段,但代主席女士,你可以看到這些動議有一定重覆性及重疊性,我不會逐點回應,我會以我的方法,把這十四項動議分為五個類別逐一回應。

  第一類修訂是加入一些額外條文,要跨過這個門檻,即除了百分之八十的業權,還要有其他條文,大體上這類別的條文要求與樓宇安全、公眾安全、公眾利益有關的條文。袁民忠副秘書長出席小組委員會時表示,其實今次的公告不是直接同樓宇安全有關,袁秘書長也受了些壓力,這段說話也被刊登在廣告,但這是正確的,我作為局長,今日站在這裡也要「」我的秘書長他是正確的。因為這條例當初訂定,以至今日的公告,都沒有如何議員所說,我們亦翻查文件,看有否誤導議員,當日提這公告由九成降低至八成是為了樓宇安全或處理危樓,我們沒有這樣說過。我們很清晰轉述當日訂立這條例的精神,就是要促成在私人業主有重建空間,從而處理香港日益樓宇失修及舊區需改善環境的問題。所以,這是較廣義上與香港樓宇安全有關,但非狹義上或透過降低至八成可較易重建,所以香港便再沒危樓,不是這種看法。

  事實上,我致各位議員的信亦解釋了,如強拍門檻下降至八成,樓宇要受到如涂謹申議員的修訂,在《建築物條例》26條或26A條,第26條是有關危險建築物,26A條是有關欠妥的建築物,由建築事務監督發出書面命令,便可跨過門檻。第一,我對此有保留是這不是原議案的精神,事實上,如果樓宇涉及26條,涂議員,這是非常嚴峻的,第26條是凡建築事務監督認為因為火警、風、雨、破舊使用、缺乏走火通道或其他因由而令建築物變得危險或可以變得危險,建築事務監督要馬上發出書面命令,即樓宇修葺令,立即處理。所以如要用26條成為跨進門檻的其中一個額外條文,我要套用涂議員在另一節的討論,表示《建築物條例》第40C條指可強制成立業主立案法團,但要樓宇出現即時危險,當時涂議員指這是遠水不能救近火,我今日也是這個看法。如要把26條掛上跨入門檻讓土審處以這兩個理由考慮是否批準申請是不適當的,是正如你所說的遠水不能救近火,處理不到我剛才讀出的那類危險或有即時危險的建築物問題。

  第26A條剛剛是另一面,是指欠妥的建築物,按26A條發出的書面命令只是一個勘測令,叫業主看看自已的樓宇然後處理,正如涂議員剛才說,屋宇署署長告訴他,有些時候有一個鋁窗鬆脫,故此要勘測,否則便會掉下來,但這不能成為重建的門檻,這是很容易處理的樓宇欠妥當的問題。故此這兩方面是不可以與重建掛鉤。反之,我有更大的擔心,就是如有人很認真跟涂議員的修訂去做,假設修訂能通過,而他自已又很想重建,他便會無意識、無意欲去維修他的樓宇,結果適得其反,不利於香港樓宇維修的政策目標,與我們現時推行的預防性樓宇安全工作背道而馳。至於指要同公眾安全、公眾利益有關,我剛才開宗明義說是不可以的,因為這條例只處理這地段上的建築物的各自業主需要共同作出一個決定,不能說第三、第四者對你的地段有意見,便要一併考慮他的看法。實際上,土審處其中一個不批準的個案,是一個47年樓齡的個案,申請人即大多數份數擁有人,請土審處的裁判官考慮他其他兩個理由以批準他的申請,一個理由是經濟價值,地段重建後經濟價值高很多,另一個理由是建築物重建後對周邊環境有改善,土審處根本不理會他,裁判官指出這兩個根本不是他會考慮的理由,因為在主體法案內,賦予能考慮的理由只有兩個,一是樓宇樓齡或維修狀況是否應該重建,另一個是申請人即大多數份數擁有人有否用合理方法去購買地段,無其他第三、第四個理由可以去考慮,所以加入公眾安全、公眾利益條文是不妥當的做法。

  關於議員提出的第二類修訂很有趣,指如不屬於上述一些較客觀,由屋宇署發出維修令或其他條文,便由土地審裁處信納一些額外的理由,或甚至由我作為發展局局長指明,你指明你說可以便可以了,你覺得這是需要重新發展的區,你覺得有公眾理由、公眾利益等。前者,經土地審裁處信納,我覺得是架床疊屋,整條條例建基於跨過了門檻,便由土地審裁處按專業意見,審裁處亦有一位測量界的專業在旁一同處理,會看估價報告,亦會看由申請人提交的樓宇狀況報告,以作出其決定。所以在門檻上再要審裁處自己把關一次,是雙重把關,看不到有何價值。而交由發展局局長在沒有客觀準確的標準,好像要我行使酌情權及判斷力以處理私人產權,真的多謝各位議員抬舉。這賦予一個官員太大的權力,亦等如最近在不同場合聽到議員說要信制度,最好不要信人,一定要信制度。

  在此容許我作出一些澄清。我自從在三月三日的動議辯論中說過請各位信任,便引來一些回響,我知道一些同事在小組委員會亦承受了一些揶揄的說法。當日我是這樣說的,我亦特別請同事聽了錄音帶。我當日懇切地對大家說,可否一次信任我們這件工作是為了公眾利益,是維護小業主,不是輸送利益的工作。我怎會這樣愚蠢請各位信我一個個人,我是希望大家信特區政府,特區政府在這如此敏感的工作中一定以廣大市民的利益為依歸。但你今日問我,好像涂議員說有人有時候說話會遺憾或後悔,那我有否後悔?我是沒有的,沒有的原因是,其實大家與我共事了長時間,質詢了這樣長時間,都知道我很少有講稿,為甚麼我很少有講稿,因我覺得要尊重議員,議員的說話我盡量在這裏寫筆記回應,所以我的發言往往令人感覺比較生動活潑一點,或即興一點,說得難聽點的是我「不經大腦」。但我覺得用心與各位議員溝通,與廣大市民溝通,是今日對於官員的要求。所以如我這「信任」言辭令各位議員在提議案修訂時注入了議案,我在此表示抱歉。

  第三類的修訂,我一定要較詳細闡述,因為在芸芸的修訂中,這是我最沒辦法明白的。除了涂謹申議員,李永達議員亦有注入這個,就是要跨過這門檻,所謂大多數份數擁有人,他們擁有的不單止是不分割份數的八成,還要是當時物業估價報告內不少於八成的巿值,即是兩個八成,這是我的理解。

  第一,在很多地權裏,地鋪的不分割份數跟樓上每個住宅的不分割份數是一致的,若以股票來解釋,大家都是一股。所以在公平、合理、合法的環境下,共同處理面對的問題,一人一份是公道的。平時交管理費或處理其他問題,都是以份數計算。我剛才已說,成立業主立案法團、委派管理公司都是以份數來計算,就是一人一份。所以我舉個例子,這亦是實例,在一幢舊樓內有一個商業地鋪,樓上有七個住宅單位,這是沒有電梯,恐怕亦沒有管理、維修的舊樓。在現時的情形下,地鋪和住宅每人都是八分之一的話事權,來共同決定這樓宇由維修到重建發展應如何做。大家應知道,在這些舊區,因為人流廣泛,地鋪是相當值錢。我又假設當日提交予土審處的物業估價報告說這物業樓上的住宅是一百萬一間,甚至是越高便越低,因為要上七層樓梯,可能一百萬也沒有。但為了簡單明白,樓上的住宅單位每個一百萬,樓下的地鋪是三百萬,其實已很保守,一般都不止三倍。所以若按涂謹申議員如不用份數而用價值,即是說地鋪的話事權比樓上每一個住宅業主的話事權多三倍。在這情形下,樓上七個業主若都同意,在份數之下,他們便有高達百分之八十七點五,還未做到強拍,因為現在是九成門檻,但若以巿值,他們只有百分之七十,公告生效之後,亦是做不到。是甚麼理由議員會支持,或可以說服我,商鋪這一個不分割份數應有三倍的話事權?他天天在做生意,他沒有上樓梯、火警諸如此類的問題,為何我們要犧牲樓上七個小業主的共同意願,而阻礙他們透過重新發展和發展商的收購來改善他們的生活?這個是我最不明白的,因為我一向也很尊敬涂謹申議員的正義感、公義心,以及對舊區的關心,亦是這個原因,我一口答應替他在舊區的辦事處開幕,因為這是服務巿民最好的地方之一。

  第四類修訂是在額外的條文內要求有書面證明這個案已進行調解,調解的內容亦包括余若薇議員提出,以及剛才馮檢基議員亦要求澄清的牽涉賠償的安排,如調解裏必須要考慮可否在新發展項目後,對於這些少數份數人擁有的不分割份數,在新發展項目中給他們同樣的不分割份數。其實余若薇議員剛才說她的例子時,大家都知道這是行不通。如果在舊有地段上,這個少數份數人擁有五分之一的份數,在新的又給他五分之一,由一間屋變成十間屋,那裏還有商業契機或誘因做任何商業重建項目?大家「企度」。但若大家不是指份數,而是呎數,是「樓換樓」,可能可以做到,因為以往的麗星樓亦有這些例子。但我對這個(修訂)有保留,在這階段不可以支持的原因,是因為整體香港對調解的看法未到這個階段。當然調解的優點包括讓爭議各方能迅速解決他們的糾紛,節省他們用在訴訟的時間和金錢,減少訴訟的風險,維護尊嚴,減輕壓力,維繫關係。我相信亦是這些種種好處令王國興議員鍥而不捨地要求我要在調解方面做好這工作。我亦深信有技巧的調解員很多時都能達成雙方滿意的結果,令雙方最終能握手言和,以大家最滿意的條件解決糾紛。但正如律政司司長領導的跨界別調解工作小組在二月份的報告內指出,我們現在不應有強制的調解。在報告書裏的第七章裏這樣說,調解在香港的發展仍處於早期的階段,在引入強制性調解前必須有充足的支援和資源,調解工作小組不建議在現階段引入強制性調解,但建議當日後香港的調解發展較為成熟的時候可以再作研究。因此,對於建議用今日動議來改變立法的方法,將調解作為強制性,或向土地審裁處提出申請的門檻的必要條件之一,我們不能認同。但我們認為事實上是可以積極引入這調解機制,來協助強制售賣申請的雙方面去解決糾紛。一如土地審裁處在處理另一類關於建築物管理的案件時,其實已試行了調解的試驗計劃,大體上亦認為是有效的。所以我們會馬上展開籌備這些調解機制試驗計劃的工作,希望透過調解機制便不需要在土地審裁處作出裁決。而在調解機制的設計模式和內容,我保證一定會吸納各位議員提出的意見,例如我剛才所說調解最終的結果希望得到雙方滿意的結果,這個雙方滿意的結果是否能夠包括議員提出,除了今日大體上用現金賠償的安排外,並有「樓換樓」,或是以某一份數換某一份數的方法,但若是要求完全一樣的份數,我相信沒可能發生重建工作。所以在調解方面,我是不支持將此寫入法例,是強制性,因為大體香港未到這地步,但就實質內容,我和議員大體沒大分別,我們會很努力去做。

  第五類亦即最後一類的修訂,便是廢除三類地段或其中兩類地段,即不包括工廈的地段,或延遲一年實施。

  在早前三月三日的動議辯論,我已預測到有人會要求我撤回公告,所以我當日花了很多時間解釋,經過三年多的努力、醞釀、討論及修訂,我們認為再不作出一個決定某程度上是議而不決。我亦覺得作為負責任的官員,有需要在某些關鍵位將立場講得更清晰。最近我的「三不」言論被廣泛報道,其實沒有甚麼新意,因為我已全部講過,我不會撤回公告、不會修訂公告,我亦曾講過,如這次經過議員認真的討論與辯論後被否決,我在任內亦不會再提出。我強調是在我任內,不能說整個政府以後再不會提出。原因我已解釋過,近日這一件事令我更加感受到作為政治官員與公務員的分別,公務員是流水的官,我們不知道明日會到那裏上班,因為會being posted到另一處工作,亦不知道新的上司對此事的看法如何。但我作為問責官員,既然這事在我範疇內,我有能力作出更清晰明確的信息給社會,因為物業發展真的是一個很敏感的課題。有人見到有跡象降低至八成,可能已作出一些行動,但這肯定不是李議員及涂議員以為有些大發展商「收到風」,既然二○○六年已開始討論,他們作出部署亦是無可厚非。最重要是政府做此事是把持甚麼立場,及以甚麼人的利益為依歸。所以這並非言論強硬,我只希望議員明白,我亦受「好打得」的形象深受其苦很久了,今日如果可以,我真的並非「好打得」。我亦並非一個很強硬的人,大家有時會看到我說話的聲線有點變,因我並非一個很強硬的人。但我是一個「很上心」的人,正是因為這原因,所以我的言論可能較為緊張或「肉緊」,如梁家傑議員今日在座,他會對我說,為甚麼這麼上心呢?但沒辦法,這是我辦事的原則。我只是說在我的任期內不會再提出,因為計算下來,需醞釀、討論、諮詢,根本是做不到的,是做不到的,何議員。我不是要特意說「晦氣」說話或威脅言論,希望大家明白。

  有數位議員提到,我正在做很多工作,為何不等一等,你正在做市區重建策略檢討、分區計劃大綱圖設高限及密度的限制、「發水樓」的檢討,林林總總的檢討,為何我不等一等?不等的原因是這條例,促成私人發展商透過業權的組合以處理香港舊區的問題,跟其他數個檢討沒有太直接的關係,不能說它們完全沒有關係,但如要一個等一個,恐怕我們可能沒法繼續前進,會停滯不前。而更重要的是,我不能等,因為很多小業主對我說,他們已等了很久。我只是由一月二十二日等至今日有表決,但這些小業主已等了很久。一位小業主說:「我已惶惶終日,徹夜難眠,無時無刻擔心家人安危,恐怕家毀人亡。」因他居於相當殘破的樓宇,亦知道有人希望收購,但因為有小部份小業主的價錢太硬,所以收購不成功,這是51年樓齡的樓宇。正正考慮到這些小業主的渴求,我認為如已討論至此階段,亦不需再等。但這不等於我們不做好其他工作,事實上,很多議員反覆提過市區重建策略檢討。市區重建策略賦予市建局工作的策略,它並不是一個全面的市區重建策略。市區重建局有了新的市區重建策略、新的定位、新的模式,但最終亦需有私人發展配合,因我相信在座沒有一位議員認為我們可以全部靠一個公營機構市區重建局處理香港舊區的問題。

  最後,回到第一點,這是非常敏感的議題,相信再多討論一年半載,這紛爭亦不會解決,意見仍相當紛紜。我當然亦不斷問自己這工作是否做得對。今早剛收到一封電郵,容許我再花半分鐘說一說,這朋友寫來,想為我「加油、打氣」,他說了一個寓言故事。有一日,乾隆皇帝問他的能幹大臣紀曉嵐:「卿在朝為官,讚譽者固多,詆毀者也不少,是甚麼緣故呢?」紀曉嵐聞言回答:「春雨如油,農夫喜其潤澤,行人卻厭惡其使道路泥濘難行;明月皎潔,才子佳人喜作玩賞,盜賊則厭惡其光亮而妨礙偷竊。天,尚且不能盡如人意,況且臣乎?」乾隆皇帝非常滿意紀曉嵐的回答。寫信給我的朋友說,其實做人只要問心無愧,不亦樂乎。所以我以此自勉,亦懇請各位議員反對各項修訂,讓這建議早日落實執行,紓解大多數舊區小業主的困擾。多謝代主席女士。

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